Il mercato immobiliare italiano è da sempre considerato un rifugio sicuro per gli investimenti. Ma oggi, quando si parla di investimenti casa, in particolare di seconde case, emergono nuove domande. Ha ancora senso acquistare un immobile da mettere a reddito? L’appeal della casa vacanze, della rendita da affitto o della rivalutazione nel tempo sembra essere messo alla prova da una serie di fattori che stanno cambiando lo scenario: inflazione, incertezza fiscale e nuove abitudini di consumo abitativo.
L’incognita della tassazione
Uno degli elementi che incide maggiormente sulla convenienza della seconda casa come investimento è la pressione fiscale. L’IMU, l’Irpef (in alcuni casi), le imposte di registro, oltre alle spese di manutenzione e gestione, possono ridurre significativamente la redditività dell’investimento. A questo si aggiunge un clima di incertezza normativa, con ipotesi di riforme fiscali sulle locazioni brevi che rendono difficile fare previsioni a lungo termine. Questo scenario impone una riflessione più approfondita prima di vincolare capitale immobiliare.
Un mercato che corre
Nel 2024 il mercato delle seconde case torna a correre, trainato da una domanda trasversale e sempre più consapevole. Non si compra più solo “al mare o in montagna”, ma si guarda alla qualità dell’immobile, alla sua capacità di generare reddito, alla sostenibilità e al valore nel tempo. Come spiegato in questo articolo di QuiFinanza, il 44% degli italiani lo fa per le vacanze, il 23% per un futuro più sereno. Ma in fondo, dietro molti di questi acquisti, c’è l’idea di costruire un progetto familiare, un bene da lasciare ai figli. In un contesto dove l’investimento immobiliare torna a parlare il linguaggio della progettualità, diventa fondamentale distinguere l’aspetto emotivo da quello strategico. Perché una casa può essere molto di più di una “seconda casa”, ma serve un’analisi lucida per capire se – e quando – è davvero un buon investimento.
Rendimenti in calo e rischi gestionali
Il rendimento netto medio di una seconda casa ad uso investimento supera il 2%, con punte ben superiori solo in mercati turistici molto attivi e ben gestiti, come si evince qui. Tuttavia, i margini si assottigliano se si considerano i costi vivi, gli eventuali periodi di sfitto e i rischi legati alla gestione dell’immobile (mancati pagamenti, danni, turn-over degli inquilini). In molte città italiane, comprare una casa per affittarla richiede più attenzione e pianificazione rispetto al passato.
Le alternative: liquidità e diversificazione
In un contesto in cui l’investimento immobiliare tradizionale offre rendimenti relativamente contenuti e richiede capitale elevato, cresce l’interesse verso strumenti alternativi, più liquidi e diversificabili. Fondi immobiliari, ETF tematici e obbligazioni indicizzate all’inflazione sono solo alcune delle opzioni che gli investitori stanno prendendo in considerazione per mantenere il focus sul mattone, ma con formule più snelle e flessibili. Questo non significa abbandonare l’idea dell’investimento casa, ma reinterpretarla in chiave moderna e più adatta al contesto attuale.
Un approccio più strategico grazie alla consulenza indipendente
In uno scenario così frammentato e incerto, la scelta tra acquistare una seconda casa o orientarsi verso strumenti alternativi non può più essere lasciata al caso o al sentito dire. Serve un’analisi oggettiva, personalizzata, che tenga conto degli obiettivi reali dell’investitore, del suo orizzonte temporale e della sua tolleranza al rischio, come ho spiegato qualche tempo fa in questo articolo. È in questa fase che una consulenza patrimoniale indipendente può fare la differenza: non perché abbia una risposta preconfezionata, ma perché aiuta a porre le domande giuste e costruire una strategia coerente e sostenibile nel tempo.